Ugrás a tartalomhoz Lépj a menübe
 


MOLHÁZ Társasházkezelő Kft pályázata 2009. december

 Pályázat

a 1156. Bp., Páskomliget u. 32-54. sz. alatti

Társasház

Társasházkezelői – közös képviselői

feladatainak ellátására


Budapest, 2010. december 08.

                                                                  Készítette: Molnár Flórián

 1048. Bp., Ügető u. 22. III./9.

 

Tel.: 0620-928-3100, 0620-353-6693

e-mail: molnar.florian@chello.hu

 

Társasházkezelői szakvizsga száma:

PT I 383808    7/17 / 2003.

              

1. Szakmai önéletrajz

 

Molnár Flórián 

1995. október 1-től foglalkozom társasházak kezelésével, előtte műszaki vezetőként dolgoztam a Magyar Pamutiparban. Vállalkozásomat Újpest egyik legnagyobb társasházkezelő cégénél, a Megyeri Épületgondnokság Kft-nél kezdtem, mint külső munkatárs, majd vállalkozásomat saját lábra helyezve 1998-ban teljesen önállóvá váltam. Munkámat azóta is egyéni vállalkozóként végzem, feleségem, Molnárné Farkas Ilona, és legidősebb fiam, Molnár Gábor segítségével. Mivel lényegében családi vállalkozásként dolgozunk, ezért az idei évben, a munka optimálisabb szervezése érdekében komolyan felmerült a társas, családi vállalkozássá alakulás lehetősége. Társasházkezelői vizsgámat az elsők között, 2003. 12. 20-án tettem le. (Bizonyítvány száma: PT I 383808 7/17/2003)

 

Munkatársaim:

 

Molnárné Farkas Ilona

Feleségem 1996-tól segíti munkámat, előtte a Magyar Pamutipar műszaki ellenőrzési osztályának alkalmazottja volt. Ő vezeti a társasházak könyvelését, az adminisztrációval, levelezéssel kapcsolatos feladatok és a pénzügyi kérdések ügyvitele tartoznak hozzá. Feleségem szintén rendelkezik társasházkezelői végzettséggel, vizsgáját velem együtt 2003. 12. 10-án tette le. (Bizonyítvány száma: PT I 383809 7/18/2003)

 

Molnár Gábor

17 éves korától segíti munkánkat, 2007 óta dolgozik aktívan társasházainknál. Egyetemi végzettsége okleveles politológus, ennek köszönhetően kiterjedt jogi, közgazdasági és szociológiai ismeretei vannak. A Főtáv korábbi, terepen dolgozó ügyfélkapcsolati referenseként nagy tapasztalatot és rálátást szerzett a különböző közös képviselői hozzáállások, munkamódszerek területén, kiemelkedő tárgyalási és ügyfélkapcsolati tapasztalata van. Rendszeresen jelen van a társasházainknál zajló folyamatos felújításoknál, így az elmúlt években gyakorlati műszaki ismereteket is szerzett. Társasházkezelői vizsgáját 2010. november 26-án tette le. (Bizonyítvány száma: P94 B 173768 25/18/10)

 

2. Referenciaházak, eredmények, kezelési elv

 

Kezelt társasházak száma: 13            (787 albetét)

 

Referenciák (kérésre biztosítjuk a számvizsgáló bizottsági elnökök elérhetőségét):

 

Árpád u. 77. (41 albetét)

Bőröndös u. 11-15., Lakkozó u. 15-17. (63 albetét)

Dunakeszi u. 16., Cserző u. 3. (26 albetét)

Dunakeszi u. 17-21. (31 albetét)

Dunakeszi u. 23-25., Farkaserdő u. 1. (31 albetét)

Galopp u. 1-9. (62  albetét)

Járműtelep u. 7., Bőröndös u. 2-8., Ványoló u. 6. (93  albetét)

Járműtelep u. 9-15. (44 albetét)

Kordován tér 1-2., Szíjgyártó u. 2-4. (163 albetét)

Kossuth u. 66. (18 albetét)

Nádasdy Kálmán u. 32-34. (31 albetét)

Nádasdy Kálmán u. 37., Farkaserdő u. 7., Szabolcsi Bence tér 4. (131 albetét)

Ügető u. 22-30. (53 albetét)

 

Jelenleg Újpesten – elsősorban a káposztásmegyeri lakótelepen – képviselünk társasházakat, melyek között 18 lakásos hagyományos építésű bérház és 160 lakásos tízemeletes panelépület is található. A pontos, korrekt ügyvitelen felül a társasházak gazdálkodásának előrelátó tervezését, az épületek folyamatos korszerűsítését tartjuk a legfontosabb feladatunknak, ezért az általunk átvett társasházakban első dolgunk a megtakarítási alapok megteremtése. Ennek köszönhetően épületeinkben a rendes karbantartásokon felül folyamatosan zajlanak az értéknövelő beruházások, a linóleum burkolatok járólapokra való cseréje, a lépcsőházak festése, a liftek korszerűsítése, a tetők felújítása. Mi kezeljük Káposztásmegyer első újonnan szigetelt társasházát, így a panelszigetelésről is vannak már tapasztalataink.

Különösen büszkék vagyunk az Árpád út 77. szám alatti társasházra, Újpest központjában. Az 1909-ben épült bérház felújítása folyamatosan tart, az épület tetőszerkezete, ereszcsatornái a kéményekkel együtt mostanra 4/5 részben megújultak, a belső udvar felőli falakon teljes helyreállítást, burkolást, festést végeztünk, így az épület kezdi visszanyerni eredeti, századfordulós külsejét. Az előrelátó, megtakarító jellegű gazdálkodásnak köszönhetően a társasház mindezt saját forrásból érte el. Jelenleg a tetőfelújítás befejezésének és a függőfolyosók burkolati, szerkezeti felújításának az előkészítése folyik. A munkákat a külső homlokzat teljes felújítása zárja majd, amely egyre sürgetőbb, ugyanakkor a legnagyobb beruházás lesz a társasház életében, ezért elkerülhetetlen lesz külső források bevonása.

Tizenegy panelházunk közül kilenc pályázott vagy pályázik az ÖKO-programra, közülük hatban már megvalósult a korszerűsítés. Ehhez a magas arányhoz nagyban hozzájárult, hogy a finanszírozáshoz csupán egy társasháznak volt szüksége hitelfelvételre, a másik nyolc épület saját forrásból, többségük tisztán a megtakarításaiból biztosította az önrészt.

Természetesen mindez nem jár konfliktusok nélkül. Mi is találkozunk a közös költség hátralék jelentette problémákkal, amelyeket azonban igyekszünk a leghatékonyabban kezelni. Az általunk kezelt társasházaknál magas késedelmi kamatot érvényesítünk, a tulajdonosok négyhavonta közös költség egyenleget vagy fizetési felszólítást kapnak, a tartozásokat a lehető leghamarabb végrehajtásra tesszük. Ehhez ugyanakkor szükség van a rendesen fizető, felelős tulajdonosok együttműködésére is. Az idei törvényi változások, a fizetési meghagyásoknak a bíróságoktól a közjegyzőkhöz kerülése jelentősen meggyorsította a közös költség hátralékok behajtását, és élünk is a lehetőséggel, ami nagy ellenállást kelt a nem fizető tulajdonosok között. Ám a társasházaknál kitűzött célokat csak úgy érhetjük el, ha felszámoljuk a tartozásokat, és nem engedjük további hátralék keletkezését.

A tulajdonosokkal való kommunikációban legfontosabb számunkra a személyes, közvetlen kapcsolattartás, hogy az információcsere ne arctalan vagy sűrűn változó telefonos ügyintézőkön, adminisztrátorokon keresztül bonyolódjon. Ezért csak annyi házat vállalunk, amennyit személyesen kezelni tudunk. Magántelefonszámaink a tulajdonosok számára nyilvánosak, 24 órán keresztül hívhatók bármilyen kérdés, igény, probléma esetén. Központi irodánkban – mivel lakásunk közelében fekszik – egész héten, a nap bármely szakában megtalálhatók vagyunk, de igény szerint kimegyünk a tulajdonosokhoz pl. adminisztrációs feladatok (vízórapapír lepecsételése, közös költség egyenleg stb.) kapcsán. Nagyobb társasházainkban a lakók igénye szerint rendszeres kihelyezett fogadóórákat tartunk.

A társasházak pénzügyi forgalmával kapcsolatban házipénztárral nem foglalkozunk, közös költség befizetéseket kizárólag banki utalással vagy csekkel tudunk elfogadni. Ragaszkodunk a kettős aláíráshoz, amikor a társasház számlája fölötti rendelkezést a számvizsgáló bizottság tagjaival közösen gyakoroljuk. Ez mindkét oldalról szükségessé teszi az aktív kapcsolattartást, biztosítja az állandó információcserét közöttünk és a társasház felelős tulajdonosai között. A társasházak könyvelését naplófőkönyvben és számítógépes nyilvántartásban is vezetjük, így biztosított az átláthatóság, a pontosság és a gyors kereshetőség.

Ügykezelő tevékenységünket a társasházakat mint épületeket és mint lakóközösségeket is jól ismerő műszaki szakemberek segítik, akiknek munkájáért mi magunk is felelősséget vállalunk. Igyekszünk megtalálni azokat a tulajdonosokat, akik ott lakókként aktívan, felelősen, tulajdonosi szemlélettel állnak hozzá a társasház ügyeihez, mert ez biztosítja a ház fejlődését.

Ahogy a társasházainknál, úgy mi magunk is hosszú távra tervezünk. Ezt bizonyítja az elmúlt 15 év, amelyet ebben a szakmában töltöttünk. Házaink többségét legalább 8-10 éve kezeljük, és két-három évente vállalunk újabbakat. A fejlődést, a friss társasházkezelői hozzáállást, ügyfélkörünk bővülését ebben a szellemben nevelt nagyobbik fiunk csatlakozása tette lehetővé, így munkánkat családi vállalkozás formájában végezzük.

 

3. Árajánlat

A Páskomliget utca 32-54. sz. társasházra a vállalási díj bruttó 900,- Ft / albetét. Ez tartalmazza:

– a törvényben rögzített, valamint az SzMSz által előírt közös képviselői és társasházkezelői feladatok teljes körű ellátását (közgyűlések szervezése; a közgyűlési határozatok végrehajtása; a pénzügyek kezelése; a tulajdonosok rendszeres tájékoztatása pénzügyi és a társasház működésével kapcsolatos ügyekről; a társasház üzemeltetése, karbantartása és felújítása; a lakóközösség képviselete harmadik fél felé)

– a társasház könyvvezetését és könyvelését

– a társasház rendszeres (havi jellegű) műszaki ellenőrzését

– a fénymásolási és levelezési költségeket, mindenfajta kapcsolattartás (telefon, fax, e-mail díját)

– a műszaki ellenőrt nem igénylő munkák műszaki felügyeletét, átvételét

– a pályázatíró céget nem igénylő (általában helyi jellegű) pályázatok elkészítését

– az aktív, szükség és igény szerinti személyes jelenlétet a társasháznál, amelynek mértéke a kezdeti időszakban kialakul (ideértve képviseleti iroda nyitását a társasházban vagy ahhoz a lehető legközelebb)

 

 

4. Közös költség tartalma:

A közös költség tartalma nagyban függ az adott társasház műszaki jellemzőitől és tulajdonosi összetételétől, ezért csak a ház részletes megismerése után lehet pontos ajánlatot adni. Az általunk képviselt társasházak gyakorlatában a közös költség tartalma a következőket tartalmazza:

– üzemeltetés költsége (a közüzemi kiadások – lift működtetése, lépcsőházi áramfogyasztás, vízóra nélkülieknél az arányosan rájuk eső víz-csatorna díj, technológiai vízdíj: az összes fogyasztás max. 3 %-a, pl. takarításra –, az épületre eső működtetési költségek, a közös képviselő és könyvelő, a takarító, a gondnok, egyéb alkalmazottak vagy vállalkozók munkadíja, az esetleges ügyvédi költségek, illetékköltségek)

– felújítási alapképzés

– NE tartalmazza a szemétszállítás díját

– NE tartalmazzon fűtési költségeket

 

A Páskomliget u. 32-54. sz. alatti Társasház kezelési terve

(melléklet a Társasházkezelői pályázathoz)

 

Készítette: Molnár Flórián és Molnár Gábor

1048. Bp., Ügető u. 22., III./9.

Tel.: 0620-928-3100, 0620-353-6693

e-mail.: molnar.florian@chello.hu, molnargaborbalazs@gmail.com

 

 

A helyszíni bejárás alapján a Társasház teljes körű felújításra szorul. Szakmailag mindenképp szükséges egy alapos műszaki felülvizsgálat, hogy meghatározzuk a legfontosabb és legsürgősebb tennivalókat, ám addig is a következő feladatok látszanak:

 

1. Pénzügyi rendezés

A Társasház kintlévőségének mérséklése mindig a legelső munka. Az általunk folytatott gyakorlat alapján megválasztásunk esetén az alábbiak szerint ütemeznénk a pénzügyek rendezését:

(Feltevés: az átadás-átvétel február 1-ig lezárul.)

– március 31-ig: tulajdonosi lista, pénzügyi kimutatások, bérleti szerződések stb. áttekintése, azaz a korábbi könyvelés teljes feldolgozása a Számvizsgáló Bizottság bevonásával, ezzel együtt pedig a 2011. évi költségterv elkészítése

– április 30-ig: a 2011. évi rendes közgyűlés megtartása, közgyűlési határozat magas késedelmi kamatról, a tulajdonosok tájékoztatása, tulajdonosi egyenlegek kibocsátása, hátralékosoknak adott konzultációs határidő esetleges részletfizetésre

– május 31-ig: közjegyzői fizetési meghagyások kérvényezése

– augusztus 31-ig: a még mindig hátralékosok esetében bírósági végrehajtás iránti kérelem benyújtása

 

A Közgyűlésnek javaslatot fogunk tenni a banki alapkamatnál magasabb késedelmi kamat meghatározására, aminek jogszerűségét Társasházainknál bírósági gyakorlat is megerősítette. Ez a magas kamat és a közjegyzői fizetési meghagyás tapasztalataink szerint nagy kényszerítő erővel bír még a notórius tartozók esetében is. Természetesen élünk a jelzálog és a végrehajtási jog bejegyeztetésének eszközével.

2. Legsürgősebb műszaki feladatok

A Társasház villamos rendszere láthatóan nagyon rossz és balesetveszélyes állapotban van. 2011 tavaszán el kell végeztetni az érintés- és villámvédelmi felülvizsgálatot, majd a hibajavítást és felújítást. Szükség esetén ezzel egy időben kerülhet sor a kapubejárók, lépcsőházak világításának korszerűsítésére. Ennek módja függ a tulajdonosok igényétől és az épület tulajdonságaitól: hagyományos égőknél például a szintenként egymástól függetlenül üzemelő mozgásérzékelők felszerelése jelentős megtakarítást eredményez, míg az energiatakarékos égők alkonykapcsolókkal kombinált felszerelése növeli a lakók biztonságérzetét. Ugyancsak a biztonság miatt fontos, hogy az épületet ne lehessen átjáróházként vagy melegedőként használni, ezért és mielőbb szükséges a kapuzárak és a kaputelefon-rendszer korszerűsítése, kódos/kártyás kaputelefon-központok beépítése.

 

3. Kiemelt feladatok

Fentiek után, még 2011-ben kerülhet sor a lépcsőházak festésére (szükség szerint mázolással együtt), amely egyaránt fontos a további állagromlás megelőzése és a lakókörnyezet minőségének javítása érdekében. Eközben legalább a fogadószinten javasoljuk elkezdeni a linóleum burkolatok cseréjét pl. járólapokra, tisztasági, esztétikai és munkaszervezési okok miatt is. Tapasztalataink szerint az ilyen látható eredményekkel járó részfelújítások növelik a tulajdonosok tudatosságát és az átfogó beruházások iránti elkötelezettséget, és így még a fizetési morált is javítják. Nagy előny, hogy a liftek többsége már felújításra került; ezt a munkát folytatni kell.

 

4. Távlati célok

Mindenképp indokolt a tető felújítása – jelenleg több helyen is levegő van a lapok alatt, repedések láthatók, a csatornakipárolgók fedetlenek stb. –, a közös tulajdonú helyiségek nyílászáróinak hibajavítása illetve cseréje, a víz- és csatornarendszer, vezetékhálózat teljes felmérése és felújítása, szükség esetén egyes csövek teljes újrahúzása. A homlokzati szigetelés láthatóan több helyen hiányos: fel kell mérni az ebből eredő beázási károkat, és mérlegelni a hibaelhárítás mikéntjét, illetve egy teljes felújítás – adott esetben panelprogram keretében végzett szigetelés – lehetőségeit. Ehhez kapcsoltan kell megvizsgálni a fűtéskorszerűsítés lehetőségeit is. Hogy ezek (és az egyéb felmerülő munkák) közül melyik a legfontosabb, és hogy melyik végezhető el már 2011-ben, csak részletes felmérések és előzetes árajánlatok alapján dönthető el. A legfontosabb mindenképpen az, hogy a ház teljes felújításának programját egységben, egymásra épülő tervek folyamataként dolgozzuk ki a tulajdonosi igények és a pénzügyi lehetőségek fényében.

 

5. Általános megjegyzések

Magyarországon 20 lakosú településeknek is saját polgármestere, önkormányzata van, míg a százszor ekkora lélekszámú társasházaknak közös képviselőjük. Sajnos a közös képviselők sokszor megfeledkeznek arról, hogy egy ekkora társasház mekkora jelentőséggel bír a helyi politikában, gazdaságban, a városkép kialakításában egyaránt. Egy 516 lakásos társasház érdemben tárgyalhat nagy szolgáltatókkal, kivitelezőkkel, önkormányzati partnerekkel, és nagy sikerrel érvényesítheti az érdekeit, ha megfelelően képviselik. A legjobb példa erre az óbudai Faluház, amely külsőleg és belsőleg egyaránt megújulva Európa egyik legmodernebb panelházává vált. A tulajdonosok összefogásával, előrelátó tervezéssel, a hazai és külföldi pályázati lehetőségek kihasználásával ezt minden társasháznál el lehet érni, de az ilyen nagy épületeknél különös sikerrel, hiszen a korszerűsített ház később minden kivitelezőnek, beruházónak referenciaként szolgál. Ennek a társasháznak önmaga a legjobb reklám, és erre kell alapozni, amikor az épület kezeléséről gondolkodunk.

 

 

Budapest, 2010. december 27.

 

Molnár Flórián

Molnár Gábor